Vender una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires: qué impuestos quedaron en pie y cuáles dejaron de cobrarse

En el contexto actual del mercado inmobiliario porteño, vender una propiedad adquirida antes del 1 de enero de 2018 ya no implica el pago del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), tributo del 1,5% sobre el precio de venta que fue derogado a mediados de 2024, ni tampoco del impuesto cedular para quienes compraron desde esa fecha, del 15% sobre la ganancia. La medida alcanzó a las ventas ocasionales del patrimonio personal, incluidas las segundas propiedades destinadas a inversión, aunque las operaciones habituales de empresas desarrolladoras continúan bajo el régimen general de Ganancias.

Qué tributos y gastos continúan vigentes

No obstante la reducción de la carga fiscal para el vendedor, el precio acordado por el inmueble no constituye el único monto que debe contemplar una compraventa. De acuerdo con la explicación de Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, la estructura de costos conserva componentes como la comisión inmobiliaria, los honorarios del escribano y el Impuesto de Sellos, entre otros conceptos administrativos que varían según se trate de una operación al contado o financiada.

• Comisión inmobiliaria: suele ubicarse entre el 3% y el 4%, con variaciones según el acuerdo entre las partes
• Honorarios del escribano: gasto presente tanto para comprador como para vendedor
• Impuesto de Sellos en CABA: alícuota general del 3,5%, con exención para primera vivienda hasta aproximadamente $220.000.000; cuando se supera ese tope, el tributo alcanza únicamente al excedente
• Gastos asociados al crédito hipotecario: tasación, seguros obligatorios y cargos administrativos del banco, en caso de que intervenga financiamiento

En el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, según la explicación del desarrollador, la alícuota de Sellos ronda el 2% y el pago suele repartirse entre comprador y vendedor, lo que vuelve a la ubicación y al valor del inmueble dos variables decisivas para calcular el presupuesto total. A su vez, el esquema de exención vigente en territorio porteño permite que las operaciones por debajo del umbral mencionado queden liberadas de ese tributo, lo que representa un beneficio concreto para el acceso a la primera vivienda.

“La exención comprende las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión. El alcance tiene un límite: las ganancias de una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan dentro del régimen general de Ganancias.”Tapiola, CEO de Spazios

En comparación con el año anterior, cuando todavía regía el ITI, una operación de US$100.000 sobre un inmueble adquirido antes de 2018 representaba un desembolso extra de US$1.500 para el vendedor, cifra que a partir de la derogación dejó de integrar el cálculo. A nivel nacional, la eliminación del tributo y la exención del cedular se ubicaron como dos de las modificaciones más relevantes en la estructura impositiva del sector, aunque la diversidad de alícuotas provinciales y los costos asociados al financiamiento mantienen abierta la discusión sobre el esfuerzo real que demanda cada operación.

A partir de este escenario, la decisión de vender o comprar una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires exige repasar con detalle cada uno de los conceptos que intervienen en la operación, desde la negociación de la comisión inmobiliaria hasta la verificación de los topes de exención en el Impuesto de Sellos. En definitiva, cabe preguntarse cómo evolucionarán estos beneficios en los próximos meses y si las provincias que aún aplican alícuotas superiores terminarán adecuando sus regímenes para evitar una brecha que incentive operaciones cruzadas entre jurisdicciones.