Un esquema de ahorro colectivo inspirado en una práctica boliviana permite acceder a una vivienda en más de ocho años

En septiembre, una desarrolladora local presentó un esquema de compra colectiva de viviendas por el cual diez personas, con aportes mensuales de 500 dólares cada una, pueden acceder en diez meses a un departamento valuado en 50.000 dólares. El sistema replica el ciclo hasta completar diez rondas, por lo que el proceso íntegro se extiende a cien meses, equivalentes a ocho años y cuatro meses, según detalló Juan Manuel Tapiola, director ejecutivo de la firma Spazios.

El mecanismo retoma la lógica del pasanaku, una práctica tradicional de Bolivia en la que un grupo de personas reúne fondos en forma periódica y los asigna por ronda a un integrante distinto. La adaptación local, bautizada Tapiolaku, incorporó instrumentos jurídicos para darle mayor previsibilidad a los participantes y minimizar la posibilidad de que alguno incumpla con los aportes una vez que recibió su unidad.

Cómo funciona el ciclo de aportes

Cada mes, los diez integrantes depositan 500 dólares, lo que conforma un fondo común de 5.000 dólares. Al cabo de diez meses se acumulan 50.000 dólares y se concreta la operación. Luego se realiza un sorteo y el beneficiario de esa ronda recibe la propiedad, aunque debe mantener sus aportes hasta finalizar el esquema. "Al final de los 10 ciclos de 10 meses, o sea, en 100 meses, todos tienen su propiedad de 50.000 dólares", explicó Tapiola. Respecto de 2024, cuando el modelo recién se difundía, la propuesta se mantiene sin cambios en los montos nominales pero con una mayor explicitación de las garantías legales.

Los tres niveles de protección frente al incumplimiento

• Escritura con deuda explícita: en la escritura del inmueble queda asentado que el adjudicatario mantiene una deuda con el resto del grupo equivalente a las cuotas que aún no pagó.
• Condominio con usufructo: todos los integrantes figuran como condóminos de cada propiedad y le otorgan al beneficiario un derecho de usufructo, es decir, puede habitar la vivienda sin pagar alquiler, pero la transferencia recién se concreta cuando termina el proceso completo.
• Fideicomiso: un fideicomiso actúa como titular de los inmuebles durante toda la operatoria, con un fiduciario que verifica el cumplimiento de las condiciones y solo al cierre del ciclo firma la escritura a nombre de cada participante.

El riesgo más sensible es que un adjudicatario deje de pagar tras haber recibido el departamento, habiendo aportado apenas una fracción de su valor. Los tres niveles propuestos apuntan a cubrir ese escenario y a resguardar al resto del grupo, que de otro modo quedaría expuesto a una pérdida difícil de revertir.

Otro factor contemplado es la variación del precio de las propiedades. Para evitar que quienes reciban su unidad en las últimas rondas resulten perjudicados, la propuesta prevé ajustes periódicos en las cuotas, tomando como referencia la evolución del mercado inmobiliario. El sistema se complementa con la posibilidad de sumar codeudores o garantías reales, como un segundo inmueble, lo que acerca el esquema a las prácticas habituales del crédito hipotecario formal.

Elena Rivadero, comerciante del barrio de Belgrano que siguió de cerca la presentación, consideró que la propuesta representa una alternativa para quienes no califican en los bancos. "Llevo años alquilando y en la última reunión me comentaron cómo funcionaba el sistema. Si se cumplen los plazos y las garantías, puede ser una salida concreta para familias que hoy no entran en un crédito tradicional", señaló.

Comparado con el promedio nacional de plazos para acceder a un crédito hipotecario, que suele ubicarse entre quince y veinte años, el esquema reduce la espera a poco más de ocho, aunque a costa de un esfuerzo de ahorro sostenido y de una dependencia estricta del cumplimiento de todos los integrantes. La pregunta que queda abierta es qué sucederá si, en un contexto de inflación elevada o de caída del salario real, alguno de los participantes deja de hacer sus aportes después de recibir su departamento.