Créditos UVA con fondos de la ANSES: la letra chica del lanzamiento y los ingresos que se piden para entrar

Durante el mes en curso, la Administración Nacional de la Seguridad Social (ANSES) concretó la primera licitación del nuevo esquema de créditos hipotecarios ajustados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), en una operación que movilizó 200.000 millones de pesos hacia trece entidades financieras. En total, dieciocho bancos habían presentado 42 ofertas, de modo que el monto adjudicado representó el 77 por ciento del total ofertado. Los recursos provienen del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) y, según lo dispuesto, se canalizarán de manera exclusiva hacia préstamos destinados a la compra de vivienda.

Cómo se repartió el dinero entre los bancos

La licitación se estructuró en dos tramos con plazos diferenciados. El primero, a un año, colocó 35.570 millones de pesos a una tasa de UVA más 2,67 por ciento de spread. El segundo, a cinco años, concentró 164.429 millones a UVA más 4,94 por ciento. Para evitar la concentración, la normativa fijó que ninguna entidad podía quedar con más del 20 por ciento del total licitado. Una vez integrados los depósitos, los bancos cuentan con 90 días corridos para desembolsar los préstamos; en esta primera tanda, el plazo vence el 1° de diciembre, y cada entidad resolverá internamente si habilitará una línea específica o reforzará una ya existente.

Tope por crédito, cuota inicial y nivel de ingresos exigido

El préstamo máximo quedó fijado en 150.000 UVA, equivalentes a unos 200.000 dólares al tipo de cambio de referencia. Para ilustrar el funcionamiento, el organismo difundió un caso testigo: una vivienda de 106.000 dólares, con el 75 por ciento financiado (unos 80.000 dólares, equivalentes a 114 millones de pesos), a 25 años y una tasa de UVA más 7 por ciento, arroja una cuota inicial cercana a los 865.000 pesos mensuales. Para que ese compromiso no supere el 25 por ciento de los ingresos familiares, el hogar solicitante debe demostrar ingresos netos de al menos 3.460.000 pesos, un umbral que una pareja con dos aportantes que perciban alrededor de 1.800.000 pesos cada uno podría alcanzar en forma conjunta. En comparación con los créditos UVA lanzados en 2016 y 2017, la cuota inicial se ubica por encima de la registrada en aquellos años en términos nominales, aunque la carga relativa sobre el salario continúa dependiendo del coeficiente de actualización por inflación y del comportamiento del tipo de cambio.

Qué se puede comprar con ese tope

• En el interior del país, el límite de 150.000 UVA permite acceder con mayor comodidad a viviendas nuevas o usadas en ciudades medianas y pequeñas.
• En barrios de la Ciudad de Buenos Aires, los precios del metro cuadrado reducen el abanico de opciones dentro de ese mismo tope.
• El programa completo prevé licitaciones sucesivas hasta completar 2 billones de pesos; con un crédito promedio estimado en 114 millones, la proyección oficial alcanza para entre 17.000 y 18.000 familias.

“La línea sirve para apuntalar demanda que estaba parada, pero no resuelve sola el problema de los valores en zonas donde el metro cuadrado supera el tope. Hay que ver cómo se acomoda el salario en los próximos meses antes de cerrar una operación.”Marcelo Quiñones, comerciante inmobiliario en San Telmo

Con el esquema en marcha, Silvina Coronel observa que los próximos pasos críticos serán la velocidad con la que los bancos efectivamente coloquen los fondos antes del 1° de diciembre y el grado de ajuste que sufran las cuotas frente a eventuales saltos del tipo de cambio o de la inflación. ¿La capacidad de pago de los hogares argentinos logrará sostenerse a lo largo de los 25 años de plazo que plantea el nuevo crédito UVA?