Alquileres porteños: en agosto la suba quedó 2,3 puntos por debajo de la inflación acumulada en 2026

El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires registró en agosto de 2026 un incremento mensual de 1,5%, el más bajo del año y ubicado por debajo de la inflación estimada para el mismo período, de acuerdo con el último relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop. En los últimos doce meses la suba acumulada alcanza el 29,9%, pero en lo que va de 2026 los precios de los contratos perdieron contra la inflación general por 2,3 puntos porcentuales, al cerrar el período con un alza de 19,2% frente a un 21,5% estimado para el índice general de precios. Se trata, en definitiva, de una baja real del 2,3% en el acumulado anual.

Valores promedio según tipo de unidad

• Monoambiente: $771.871 por mes.
• Dos ambientes: $886.527 por mes.
• Tres ambientes: $1.196.413 por mes.

Las diferencias entre barrios son marcadas y reproducen la lógica histórica de la capital argentina. Puerto Madero se consolida como la zona más cara, con un alquiler medio de $1.252.366 mensuales, seguida por Núñez, con $995.838, y Palermo, con $990.748. En el extremo opuesto, Lugano ofrece el precio más bajo del relevamiento, con $654.776 por mes, mientras que Nueva Pompeya ($700.324) y Parque Avellaneda ($720.780) completan el podio de las zonas más accesibles. La brecha entre el barrio más caro y el más barato ronda así el 91%.

La dinámica interanual, en cambio, muestra un mapa distinto. Los barrios con mayores aumentos en los últimos doce meses fueron Villa Luro (38%), Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%), todos en zonas donde los valores de partida son relativamente bajos y tienden a converger con los del resto de la ciudad. En el otro extremo, Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%) fueron los que menos subieron, en parte porque sus precios ya se encuentran en los extremos del rango. María Inés Quiroga, administradora de una inmobiliaria de Flores que opera hace veintidós años en la zona, reconoció a este medio que la demanda "se reacomodó hacia los barrios medios, donde el ajuste todavía no parece haber tocado techo".

Oferta y rentabilidad

La oferta de departamentos para alquiler tradicional creció 0,6% en agosto y, según Zonaprop, el volumen actual es 3,4 veces superior al mínimo histórico registrado en febrero de 2023. El punto de inflexión llegó en enero de 2024, cuando la oferta trepó 62% en un solo mes, tras la implementación de la nueva normativa que modificó las condiciones de los contratos. Para quienes evalúan invertir en propiedades para alquilar, la rentabilidad promedio se ubica en 5,70% anual, un ritmo al que se necesitan 17,6 años de alquiler para recuperar el valor de compra, un plazo 9,2% más corto que hace un año. Lugano lidera el rendimiento, con 9,8% anual, en tanto que Puerto Madero rinde apenas 3,2%, la cifra más baja del relevamiento.

En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró 6.051 escrituras en julio, un 9% más que en el mismo mes del año anterior, lo que confirma la recuperación gradual del mercado. No obstante, solo el 16% de esas operaciones incluyó financiamiento hipotecario, cinco puntos porcentuales menos que en junio de 2025, un indicador de que el crédito continúa siendo la principal restricción para dinamizar las transacciones. La combinación de alquileres que crecen por debajo de la inflación y un mercado de compraventa que aún depende mayoritariamente del pago al contado configura un escenario en el que la accesibilidad a la vivienda en la Ciudad de Buenos Aires seguirá dependiendo, en gran medida, de cómo evolucionen las tasas de interés y los ingresos salariales en los próximos meses. ¿Qué señales esperan los inquilinos y los propietarios para los últimos meses del año?