Hipotecarios UVA: con una pareja que cobra $1,7 millones cada uno, ya se entra en el nuevo esquema

El nuevo programa de créditos hipotecarios ajustados por UVA que comenzó a difundirse este mes fija una relación máxima entre la cuota y el ingreso del 25%. Para una pareja en la que cada integrante percibe alrededor de $1,7 millones de bolsillo, el ingreso neto del hogar ronda los $3,4 millones y, con ese nivel de ingresos, el grupo familiar califica en el borde mismo del umbral exigido por el esquema oficial. La posibilidad concreta surge de la simulación oficial que acompaña al lanzamiento, tomada como referencia por el mercado.

Cuánto sale la primera cuota y cuánto hay que ganar

El ejemplo oficial toma una propiedad valuada en USD 106.667. El crédito financia hasta el 75% de ese valor, es decir unos $120.920.000 o aproximadamente USD 80.000 al tipo de cambio oficial. Sobre ese monto, a un plazo de 25 años y con una tasa de UVA más 7%, la cuota inicial del préstamo se ubica en $865.098. Como la regla exige que esa cuota no supere el 25% del ingreso neto familiar, el piso salarial requerido para acceder es de $3.460.391 mensuales. Esa cifra resulta apenas inferior a los $3,46 millones que, en el ejemplo, perciben en conjunto los dos miembros del hogar.

El pago inicial no se mantiene constante a lo largo del contrato. El capital está expresado en UVA, por lo que el monto en pesos se actualiza mes a mes con la evolución de la unidad. El saldo, en cambio, se reduce con cada pago, de modo que la proporción entre la cuota y el capital adeudado se modifica a lo largo de los 25 años. Para el promedio nacional de asalariados formales, ese piso de $3,4 millones netos se ubica sensiblemente por encima de la remuneración habitual y deja al nuevo esquema lejos del alcance de la mayoría de los hogares.

• Tasa máxima admitida: UVA más 7,50% nominal anual.
• Plazo mínimo de devolución: 15 años.
• Monto máximo por crédito: 150.000 UVA.
• Destino: compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda para personas físicas.
• Cada banco participante debe respetar en simultáneo techo de tasa, piso de plazo y tope de monto.

De dónde sale la plata que financia los préstamos

Los fondos que alimentan la línea provienen del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES, que puso a disposición recursos en plazos fijos ajustados por UVA por un total de $2 billones. Cada licitación es de $200.000 millones, con un tope del 20% por entidad, y los bancos deben ofrecer tasas mínimas de UVA más 2,50% a un año y UVA más 4,50% a cinco años para quedarse con esos depósitos. Una vez constituidos, las entidades tienen 90 días corridos para volcar efectivamente los recursos a préstamos hipotecarios. Silvia Andrade, comerciante del rubro inmobiliario consultada sobre el alcance de la medida, sostuvo que el esquema aparece como una señal positiva para el sector, aunque consideró que los ingresos exigidos dejan al instrumento lejos del grueso de los compradores que concurren a las inmobiliarias de la ciudad.

Comparado con el año anterior, cuando las líneas hipotecarias en UVA funcionaban bajo parámetros distintos y con topes de ingresos menos explícitos, el nuevo esquema muestra una referencia salarial más alta en términos nominales, aunque el volumen de fondos licitados a través de la ANSES también se amplió. El promedio nacional de asalariados formales percibe ingresos netos que, en buena parte de los casos, se ubican por debajo del umbral calculado, lo que restringe la llegada efectiva del instrumento a un segmento acotado de la población. La pregunta que queda abierta es cómo reaccionará la demanda cuando los primeros tomadores comiencen a atravesar los ajustes de cuota que traerán los próximos meses, en un contexto donde la inflación y la evolución del tipo de cambio serán las variables determinantes.