En la Ciudad de Buenos Aires, el departamento promedio de hoy tiene menos de la mitad de metros que el de hace noventa años

Cuarenta y seis metros cuadrados. Ese es, según el último relevamiento de la empresa de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai, el tamaño mediano del departamento porteño construido desde 2020 que hoy se ofrece a la venta en la Ciudad de Buenos Aires. La cifra, surgida del análisis de 53.424 avisos activos de unidades en oferta,Describe una transformación que se fue cocinando durante casi un siglo y que, en la práctica, significa que el departamento promedio de hoy tiene menos de la mitad de la superficie que tenía el levantado en la década de 1930, cuando la mediana llegaba a 102 metros cuadrados cubiertos. La diferencia es de 56 metros cuadrados, equivalente a una caída del 55 por ciento.

Menos ambientes, más monoambientes y cocheras afuera del precio

El achicamiento no se explica solo por la pérdida de metros: también se refleja en la cantidad de ambientes. La mediana pasó de cuatro en los edificios de los años 30 a apenas dos en las construcciones de la década de 2020, según el mismo informe. Los monoambientes, una rareza hace casi un siglo, hoy representan el 35 por ciento de la oferta de unidades nuevas, mientras que entre los departamentos de los años 30 apenas llegaban al 1,9 por ciento. En paralelo, las propiedades de al menos 100 metros cuadrados, que entonces explicaban más de la mitad de los avisos, hoy se reducen al 9,4 por ciento.

• Superficie cubierta mediana de las unidades construidas desde 2020: 46 metros cuadrados.
• Superficie cubierta mediana de las unidades construidas en la década de 1930: 102 metros cuadrados.
• Diferencia: 55 por ciento menos de superficie en casi un siglo.
• Ambientes: la mediana bajó de cuatro a dos.
• Monoambientes: del 1,9 al 35 por ciento de la oferta.
• Departamentos de más de 100 metros cuadrados: del 53,2 al 9,4 por ciento.

El precio publicado también cambió de contenido. En las unidades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4 por ciento de los avisos incluía la cochera dentro del valor de venta. En las construcciones de 2025 y 2026 esa participación se desplomó al 13,9 por ciento, mientras que los avisos con cochera opcional o comercializada por separado treparon del 2 al 14 por ciento. En otras palabras, parte de lo que el comprador cree estar pagando por el departamento termina completándose en una segunda operación, fuera del cartel y fuera del boleto.

Recoleta, Monserrat y Palermo encabezan el ranking del achicamiento

Las diferencias entre barrios son notables. Al comparar las viviendas construidas antes de 1980 con las levantadas desde 2010, Recoleta pasó de una superficie mediana de 90 metros cuadrados a 45, una baja del 50 por ciento. En Monserrat la reducción fue del 41 por ciento y en Palermo, del 40. En la otra punta, Villa Devoto apenas se modificó un 6 por ciento, Villa del Parque un 8,5 y Villa Urquiza un 9,6. El contraste confirma que la pérdida de tamaño fue mucho más pronunciada en las zonas históricamente más caras y densas del centro y el norte porteño, mientras que en los barrios residenciales de casas y edificios bajos la oferta mantuvo, en promedio, dimensiones más cercanas a las de décadas pasadas.

Mirando.ai describe el fenómeno como la principal transformación de la oferta inmobiliaria de la ciudad: un cambio que se sostiene en la relación estable de entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente a lo largo de todo el período estudiado, lo que indica que la caída de la superficie se explica principalmente porque se construyen unidades con menos habitaciones, y no porque cada ambiente sea más chico. Tras una etapa intermedia en la que las medianas se ubicaron entre 60 y 62 metros cuadrados, correspondientes a las décadas de 1970 a 2000, el retroceso se profundizó desde 2010 y se acentuó en la última década.

“La superficie cubierta mediana de las unidades nuevas cayó a 46 metros cuadrados, mientras que en los años 30 era de 102. La cantidad mediana de ambientes también cambió, de cuatro a dos, y los monoambientes pasaron del 1,9 al 35 por ciento de la oferta.”Informe de Mirando.ai sobre 53.424 avisos de venta en CABA

La pregunta que queda flotando es quién termina pagando esta reconfiguración de la oferta. Por un lado, los desarrolladores ajustan el producto a una demanda que, en muchos casos, no puede pagar los precios del metro cuadrado que rigen en la ciudad: achican las unidades para mantener accesibles los boletos iniciales y trasladan la cochera a una operación paralela. Por el otro, los compradores aceptan metros más chicos, menos ambientes y gastos adicionales a cambio de entrar en un mercado que, sin esos recortes, les resultaría directamente inaccesible. En el medio, los departamentos de entre 60 y 100 metros cuadrados, que durante décadas fueron la base de la oferta porteña, prácticamente desaparecieron de los avisos y dejaron de ser una opción intermedia. La consecuencia es que el menú inmobiliario de la ciudad se redujo a dos extremos: unidades muy pequeñas para una sola persona o pareja, por un lado, y propiedades grandes y antiguas en barrios consolidados, por el otro, con cada vez menos productos en el medio.