Alquilar en Palermo ya cuesta más que en Núñez: el barrio desplazó al histórico tercero del ranking porteño

En septiembre, los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires cerraron con una suba mensual de 1,31%, el ritmo más bajo del año según el relevamiento de Zonaprop. La cifra confirma una desaceleración respecto de los meses previos y deja al mercado residencial porteño en una pausa relativa, aunque todavía acumulando alzas significativas en términos anuales.

En los últimos doce meses, los precios de los alquileres porteños acumularon un incremento del 28,7%, una variación que se ubica por debajo de la inflación general del período. Esa brecha entre el costo de alquilar y el índice de precios es una de las señales más observadas por los analistas, porque tiende a modificar las decisiones de quienes buscan mudarse y de quienes deben renovar contratos.

Palermo se escapa del promedio y le gana el segundo puesto a Núñez

El barrio de Palermo se movió por encima de la media general. Registró una suba mensual de 1,48% y alcanzó un precio medio de 1.005.424 pesos por mes para un departamento de dos ambientes. Con ese avance, superó a Núñez, que se ubica ahora en el tercer lugar, con un valor promedio de 1.003.138 pesos mensuales para la misma tipología.

En la cima del ranking continúa Puerto Madero, cuyo precio medio se mantiene en torno a 1.268.186 pesos mensuales para un dos ambientes. La diferencia con el resto es notoria: el barrio líder cuesta cerca del doble que la zona más económica del listado.

Para dimensionar el movimiento, vale la comparación con un año atrás: la variación interanual del 28,7% implica que un departamento que en septiembre de 2025 se alquilaba por un determinado valor hoy requiere, en promedio, casi un tercio más de presupuesto. En Palermo, esa dinámica se sintió con mayor intensidad, lo que explica que su precio se haya despegado de la media de la ciudad.

“Parte del valor del alquiler está fuera del departamento. Está en poder caminar a los Bosques, salir a comer, recorrer una librería o encontrar una propuesta cultural cerca de casa. Quien alquila también está eligiendo cómo quiere vivir y cuánto tiempo quiere dedicar a trasladarse.”Gonzalo Estivariz, cofundador y chairman de Lendar

Desde el sector comercial, Andrés Bertagni, martillero con oficina en Palermo, coincidió en la lectura. Para el operador, el diferencial del barrio se sostiene por una combinación de oferta gastronómica, conectividad y cercanía con el centro, factores que sostienen la demanda aun cuando los precios se encarecen. Cuando un cliente me pregunta por qué Palermo cuesta lo que cuesta, le respondo que está pagando por una manera de vivir, no solo por metros cuadrados, sostuvo Bertagni en diálogo con este medio.

El otro extremo: Lugano, Nueva Pompeya y La Boca

En el extremo opuesto del mercado, Lugano se posiciona como el barrio más económico de la ciudad, con un alquiler medio de 660.673 pesos mensuales. Lo siguen Nueva Pompeya y La Boca, ambos con valores por debajo de los 731.000 pesos para la misma tipología. La diferencia entre la zona más cara y la más barata vuelve a superar el 90% dentro de una misma jurisdicción.

Por tamaño, los departamentos de tres ambientes con aproximadamente 70 metros cuadrados cerraron septiembre con un valor promedio de 1.214.267 pesos en la ciudad, un dato que sirve de referencia para evaluar el salto entre tipologías. Estivariz advirtió que la pulseada entre Palermo y Núñez todavía no está resuelta. El avance de Palermo no implica que Núñez pierda posiciones de manera definitiva, afirmó, y apuntó al desarrollo del Parque de Innovación en el predio del ex Tiro Federal como uno de los motores que siguen empujando la demanda en esa zona. Sus posiciones pueden alternarse, resumió.

El cuadro general deja dos lecturas simultáneas. Por un lado, el ritmo mensual muestra una desaceleración clara frente al primer semestre del año. Por el otro, los valores siguen siendo altos en términos reales para un amplio segmento de inquilinos, y la brecha entre los barrios más demandados y los más accesibles se mantiene entre las más marcadas del país. La pregunta que queda abierta es si este ritmo de 1,31% mensual podrá sostenerse en los próximos meses o si, como ocurrió en otros años, la dinámica volverá a acelerarse cuando se acerque el cierre de contratos y se actualicen los valores por la inflación ya conocida.